不動産投資

不動産投資で新築マンション投資は失敗する!節税も資産もできない!

不動産投資で新築マンション投資をまず最初に勧められる人がとても多いです。

よく初心者向けの不動産投資セミナーにいくと、必ず最後は営業マンが個人面談をして、あの手この手で新築マンションをすすめてきます。

節税になる、将来の資産になる。

その場のノリで契約するとあとで大変なことになります!

 

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不動産投資で新築区分マンション投資は初心者が失敗しやすい例です!

 

会社員の副業として私もおすすめする不動産投資ですが、やり方を失敗すると大変なことになります。

これから不動産投資を勉強しようと思って、ネットで見つけた不動産投資セミナーに参加してみると、実は、不動産会社主催のセミナーで、最後には営業マンから新築区分マンションに投資しませんか?と持ちかけられます。

 

これは昔からよくあることで、不動産投資セミナーの目的を初心者に新築マンションの購入を契約させようとする手法です。

 

もちろん、セミナー自体は勉強になるし、知識として必要なことですが、だまされて契約をするとあとで大変なことになります。

 

まず、年収が高い属性の高い人を対象に、マンションを買うと節税になります!という営業トークです。

 

これは、年収が高くなればなるほど、日本の所得税の税率は高くなるので、年収1500万円以上の人は40%くらいが税金と社会保険を負担することになります。

 

そこで、不動産投資をすると、減価償却という現金の支出がない経費が計上できるので、その分所得税が返ってくる仕組みがあります。

 

ただし、その物件自体にそもそも収支計算で赤字になる物件が多く、家賃から管理費・積立金、ローンの返済、保険などを引いたら毎月収支がマイナス!というケースが多くあります。

 

不動産屋さんからすれば、高収入の会社員は銀行から融資を引くことができるので買ってもらえればそれで終りです。

誰も買ったあとの世話をしてくれません。

 

買って不動産投資を始めてみたら、毎月赤字で・・・という失敗をすることになります。

いくら所得税が戻ってくるからといって、毎月マイナスでは投資としては失敗ですね。

 

あとは、銀行からのローンを30年以上組んで購入するので、営業マンのローンが終ったら自分の財産になります!という営業トークも危険です。

 

そもそも、マンションも買ったばかりだったら、新築でピカピカですが、20年もすれば、内装もボロボロで配管も交換する時期になります。

年数がたてば経つほど、維持費がどんどんかかってきます。

ローンが終る頃には、新築だったマンションも古くて、誰も次に買ってくれない物件になります。

 

とくに、今は不動産の価格が高い時期なので、この時期に多額のローンを組んでマンションを買ってしまうと、売りたいときにはローンの残債より下回る金額でしか物件が売れない状態になると、その結果売ってもローンが残ってしまう可能性があります。

 

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区分マンションを買うなら都心で中古がおすすめ!同じお金だったら戸建てもアリ!

 

新築の区分マンションはあくまで、不動産屋さんが一番売りやすい商品だから多いのです。

それをきちんと見抜く力が必要ですね。

 

もし、最初は小さな物件から始める場合は、都心の中古マンションの1室がいいと思います。

日本全体で考えると、少子高齢化で人口が減っていきますが、都心では、まだまだ将来性があって人口も増えているエリアもたくさんあります。

 

都心のマンションであれば狭くても、借りたいという人があとをたたないので、賃貸需要があって、経営するのがラクです。

新築マンションは、通常の経費に2割は利益が乗って販売されています。

中古で売るときには、よほど土地の価値があるエリア以外は、かなり安くなってしまいます。

 

なので、新築マンション投資で区分を買うのはおすすめできない投資です。

くれぐれも話しの上手な営業マンに引っかからないようにしましょう。

 

そして、区分マンションは土地の価値がないので、自分の好きなように運営することが難しいです。

 

それに比べて、戸建て投資は、買って賃貸で使ったあとの、出口戦略の選択肢が広いことがメリットになります。

 

そのまま、入居者がいる状態で売れば、オーナーチェンジといって、買った人はそのまま賃貸経営ができるので人気があります。

 

また、退去したあとだったら、綺麗にすれば、今度は投資家だけではなくて自宅を購入したい人向けにも売ることができるし、家を解体して土地を探している人に売ることもできます。

 

そういう意味では、土地があるので、どうやって売るかの選択肢が多いのが戸建て投資です。

 

世の中にはたくさんの情報があふれていますが、正しい知識を身につけることが大切ですね。

なにか疑問や質問などがありましたら、お気軽にお問い合わせください。