不動産投資

不動産投資、戸建てと区分マンションはどちらがいいの?リスクは?経費は?

不動産投資を始めるときに、戸建てと区分マンションはどちらがいいの?という質問をよく聞かれます。

どちらも同じような価格で買うことができます。1棟丸ごと買うのは数千万円~億を超える物件をいきなり買うのは初心者には勇気がいりますね。

わたしも最初は小さな戸建てから始めました。

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戸建てと区分マンションはどちらがいい?立地と経費で比較することが大切です!!

戸建てと区分マンションはどちらがいいのか?という質問については、まず前提として、同じ価格で購入しても、区分マンションは管理費と修繕積立金は大家負担なので、毎月維持するのにお金がかかるということを忘れてはいけません。

 

2つの物件の利回りを比較するにしても、戸建てはとくに維持費がかかりません。

それだけキャッシュが溜まるスピードがはやくなります。

 

また、戸建ては自分が所有しているので、建て替えやバリューアップのための修繕など、タイミングを好きなように決められますが、区分の場合は、共用部分は自分の意思では変えられないし、近隣トラブルもあります。

 

そういう意味では、戸建てのほうが区分に比べて自分の意思で決めることができます。

 

また、区分マンションはどんどん古くなると、価値が下がっていくので価格も下がっていきますが、古い戸建ては、大体土地の価値くらいの価格で買っているので、もしボロボロになって次の入居が決まらなくなったら、最後は更地にして、自宅を建てたい人に売る方法があります。

 

戸建ては木造なので、小さい家だったら取り壊しもマンションと比べて簡単に解体することができます。

 

もしわたしが、これから不動産投資を始めようとしている友達から戸建てと区分マンションのどちらがいいか?と質問されたら、戸建てのほうをオススメします。

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区分マンションは買ってはダメなの?と言われると、立地が良くて安ければアリだと思います。

初心者でこれから不動産投資を始めるなら、都内に通勤が可能なくらいの首都圏で安く売られている戸建てを買って始めるのがおすすめですが、どうしても区分マンションのほうがいい!という人には、絶対に外せないのが、立地です!

 

できれば東京都内で、駅前が便利に栄えていて誰もが住みたいと思う街で、駅前でたまたま相場より安く買うことができるのであれば区分マンションもいいと思います。

 

田舎で誰もいないような街で区分を買っても、経費がかかるので、実際に始めてみたら全然お金が手元に残らなかった・・・という結果にならないような計算ができるのであれば。

 

それと、5年後も同じ価格で売れる可能性があきらかな場合はいいと思います。

 

よく、不動産投資セミナーで、お給料がいいサラリーマンや医者などの人たちに、税金対策にマンション投資をしませんか?という会社があります。

そもそもなんで税金対策になるのか、という仕組みを考えると、

 

たとえば、都内の利回りが低いマンションでも持っていれば、マンション経営で赤字になっても、その分サラリーマンの所得とその赤字を差し引きして、毎年支払う所得税が還付されるからオトク。というものです。

 

でも、待ってください。銀行から借金までしてリスクを負って、利益が残らないものを投資とは言いません。

 

そして、あれ、不動産投資ってそんなに儲からないかも?と気づいて売却をしたいと思っても、価値が下がらない都心のマンション以外は、大抵の場合はローンの残高のほうが大きくて最終的に損してしまう人がたくさんいます。

 

そういう人が、不動産投資は儲からないよ!と言うのですが、そもそもスタートが間違っているのです。

 

自分で経費を計算して、どのくらいお金が残るのか?この物件を売ったらどのくらいの金額で売れるのか?それはきちんと勉強したら計算できるようになります。

 

なにも知らずに銀行のローンを組んではいけません。

なので、基本的には区分マンションより戸建てで小さな1歩をはじめることをオススメします。

 

あとは、戸建てを探すときにどうしたらいいのか。それを勉強していきましょう。