不動産投資

不動産投資で新築物件を探すコツは?都心はメリットがいっぱいある!

不動産投資で新築物件を買う人が最近増えています。なぜ新築物件がいいのでしょうか。

それは、銀行の融資に関係しています。

少し前は全国に支店がある銀行が地方の大きなRCのマンションに対して積極的に融資を出していたことがあります。

でも、最近は物件の場所も評価の基準になってきているので、その物件がどこにあるのかが重要になってきました。

わたしが新築物件を購入したのには、新築物件のほうが古い物件よりたくさんのメリットがあったからです。

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なぜ今新築物件が人気なのか?それは銀行の融資が出やすいから!

 

銀行が不動産に融資するときには、必ず土地の価値と建物の価値を計算しています。

土地の価値は毎年全国地価マップで公表される土地の価値をもとに計算しています。

建物の価値は減価償却(毎年建物の価値は一定ずつ落ちていきます)の年数によって計算しています。

 

これだけ建物が使える、という目安になる減価償却の期間は、

RCのマンションで47年・木造アパートは22年となっています。

それだけ、マンションのほうが銀行の評価の面では優位にあります。

 

なので、銀行の融資が出やすい地方のマンションを買う人がたくさんいました。

ただ、最近はその物件がどこにあるのか、を評価の対象にする銀行が増えています。

 

たとえば、四国地方にあるマンションより、東京のマンションのほうが同じ価値でも東京にあるほうが物件の価値として評価されます。

 

同じ築年数でも、東京にはたくさんの人が集まってくるので賃貸の需要も大きいし、次に売りたいと思ったときにも、東京の物件は売りやすいです。

 

なので、これからはより都心にある物件が評価されるようになります。

 

わたしがすでに持っている札幌の物件は入居者が安定しているので手間なしで、札幌は北海道の地方からも人が集まってくるので不動産投資も場所を選べば充分需要がある地域ですが、やはり東京は土地の価値が落ちにくいのでいいですね。

 

次に買う物件は、できれば東京、もし物件のスペックがよければ、埼玉、千葉、神奈川もいいかなと思って探してました。

 

結局、融資も100%出ることになり、最初にかかるお金も古い物件を買うときよりも初期費用が安くなりました。

新築物件は銀行からの評価が高いので、融資がつけやすいのが特徴です。

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新築アパートは維持することも簡単です。忙しい人には新築がおすすめ!

また、新築物件は建築会社から設備に対して10年の保証があるので、基本的な欠陥に対しては修繕の心配がありません。

古い物件で、エレベーターがある大型物件は、エレベーターが故障すると1000万円単位で修繕費用が必要になることもあります。

 

あとは、マンションの浄化槽のトラブル、水漏れなどがあっても同じように、数百万円単位で修繕がかかることがあります。

 

マンションを維持するためには、余裕資金が必要になりますね。

1つあると、大きなお金が入ってきますがそれだけ維持にもお金がかかるのがマンションの特徴です。

 

古い物件では、トイレが壊れた、玄関が壊れた。とクレームがあったり問題があることも多いです。

基本的には管理会社がいるので、どうすればいいのか解決策は考えてくれますが、修繕が必要になると、管理会社の見積もりが相場より高い場合は、オーナーとして修繕の会社に見積もりをお願いしたりネットで相場を調べたりする必要があります。

 

管理会社に頼むと、その分だけ手数料がかかってくるのでオーナーに請求されるお金が結構高くなってくるので交渉が必要になります。

 

管理会社に修繕もまる投げをすると、最終的に手元に残るお金が少なくなってしまうので、修繕に対する費用の感覚を身につけることもオーナーとして必要な知識ですね。

 

新築物件を買って、もうすぐ半年がたちますが、まったく何も問題もなく運営しています。

新築物件は手間なしなので、忙しい会社員をしながら不動産投資する人にはオススメの投資です。