不動産投資

森泉の廃墟リフォームは戸建て投資のお手本 都心の再建築不可を激安で

タレントの森泉さんが現在リフォームをしている家は、「幸せ!ボンビーガール」の番組の企画で都心の廃墟だった大きな一軒家ですが、詳しくは公表されていませんが、新宿区若松町にある大きな一軒家でした。

 

廃墟ではあるけれど、普通の6Kの広さがあって都心の一等地の広さのある一軒家だったら、9000万円以上の価値がありますが、今回森泉さんが買った戸建ては、再建築不可だったため、通常の半額以下の価格である4000万円で購入しています。

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再建築不可物件は価値がない?更地にして同じものは建てられないけど、リフォームならOK!

森泉さんはリフォームやDIYが趣味で、番組の企画でリフォームしている戸建てですが、再建築不可の物件です。

 

再建築不可の物件ってなに?というと、わかりやすく説明すると、戦後日本は焼け野原の状態から東京を中心にどんどん開発が進んで、狭い道でも軒を連ねるようにどんどん家が建ちました。

 

それから、建築基準法がつくられて、日本の住宅はきちんと整備していこう。という動きになりました。

 

今では道路は決められた広さが必要だったり、住宅地には消防車が入れるようにしたり法律が改定されてきました。

 

建築基準法ができる前に狭い土地に並んで建てた家は、今の家はいいけど、もし取り壊して更地にしたら、今と同じ建物はつくれない土地もたくさんあります。

 

それが再建築不可と呼ばれる建物です。

 

では、不動産投資では、売却を出口に考えたときに、必ず数年後この物件をもし売ったらいくらで売れるのか?を考える必要がありますが、そもそも再建築不可の物件は出口がないから絶対ダメ?と聞かれると、そうではないですね。

 

その土地が田舎で、ほかにも土地が余っていて、どんどん価値が下がるような場合だったら再建築不可や借地の物件は大きなマイナスになります。

 

でも、今回の森泉さんが買ったような、都心の一等地の場合は、いつでも借り手がいて、絶対に賃貸需要があって、次に欲しい!という人もいる場合は、再建築不可の物件でも全然投資の価値があります。

 

再建築不可の物件の場合は、更地にして建てかえることはできないですが、基礎を残してリフォームするならOK!なんですよ。

 

今回は、まさに、森泉さんは基礎を残して、ほぼすべてを解体して、新築同様に生まれ変わらせるリフォームに取り組んでいます。

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再建築不可の物件は立地が命!誰もが欲しい場所だったら投資の価値がある

再建築不可の物件は、戸建てだった土地を更にしてアパートを建てる。とか用途を変えることはできません。

 

そういう意味では、再建築不可の物件は立地が命です。

ここなら、誰もが住みたい!と思う立地であれば、再建築不可の物件でも次に欲しいという人がいるので不動産投資として価値がある物件といえます。

 

なので、物件は立地が大事ですが、再建築不可の物件を買う場合は、とくに、その土地の需要や人気の駅であること、蔡建築不可だからこそ、本来の土地の半値以下で手に入れることができるのです。

 

なので、もしこれから不動産投資をスタートする人には、都心の一等地で廃墟の再建築不可の物件も実は大丈夫!ということを知ってもらいたいと思います。

 

ただし、廃墟をリフォームする場合には、再建築不可の土地は価値がないため銀行の融資が使えない場合が多いです。

現金で物件を買って、リフォーム費用だけを銀行で融資してもらうという手段もあります。

 

それと、廃墟をリフォームする場合には、どんな修繕にいくかかかるのか?という知識も必要になります。

 

森泉さんのリフォームは番組の企画なので、どんどんお金をかけてリフォームしています。

なので、不動産投資家目線でいうと、費用対効果を考えないと、最終的には物件の金額よりリフォームに倍のお金がかかった・・・という結果になる場合があります。

 

ボロ戸建てを再生する方法で不動産投資をスタートする場合は、修繕の知識も勉強することになりますね。

 

でも、再生することができれば、大家さんとしてのスキルもあがるし成功する不動産投資家としての経験値にもなります。

 

森泉さんの廃墟リフォームは大家目線で見ても、とても参考になると思いますよ。