不動産投資

不動産投資で地方物件を購入!2棟目も札幌のオーナーチェンジ物件

不動産投資を地方物件で始めて、2棟目には札幌の築古アパート1棟2室のオーナーチェンジ物件を取得しました。

オーナーチェンジとは、入居者がついている状態で物件を買うので、そのまま賃貸契約を継続することができるので、修繕がかからなくて買ったその日から賃料が入ってくるし、空室で買って入居者が決まるまで管理会社やその他の不動産会社にお願いをして入居を決めるまでの行動をする必要がない物件です。

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札幌の築古アパートのオーナーチェンジ物件は特殊な入居者が住んでいました。

札幌の築古アパート1棟2室のオーナーチェンジ物件の情報をもらったのは、1棟目の戸建てを買ってすぐでした。

この物件は築28年の木造の築古物件で、オーナーがお年寄りで名古屋に住んでいました。

建てたときには家族で札幌に住んでいて、ずっと入居者がいたのでこの物件のおかげで息子さんが大学に行くときの学費が出せたそうです。

 

そんな思い入れのある物件ですが、そろそろ年齢があがって遠方の物件を管理するのが面倒になり売却を決めたそうです。

 

上と下に1部屋ずつの小ぶりな木造アパートで、利回りも20%を超えていました。

 

入居者は上と下で兄弟で住んでいて、お兄さんとお母さんが同居しています。

アパートですが、まるで自分の家のように使っているので、これからも長く住んでくれる可能性が高いのも決め手になりました。

 

ちなみに、札幌のように雪国の物件では、大きな物件になると、除雪をオーナーがやったり、雪を溶かすロードヒーリングという設備がついていたりしますが、雪の管理にお金がかかる物件は要注意です。

 

雪国の物件を買うときには、必ず仲介の問い合わせをするときに、

雪の管理での費用はかかりますか?と確認することが必要です。

 

田舎の物件は都心に比べて家賃が低いので、古くて狭い物件だと3万くらいの家賃しかとれないエリアもあります。

 

その中で除雪が必要な物件を買うと、冬場の収入である家賃の金額と同じくらい除雪の費用がかかってしまう物件もあるそうです。

 

この雪の費用はそのエリア独特の費用なので、絶対に確認を忘れてはいけません。

 

わたしが2棟目に買ったアパートについては、駐車場が広くついていて、入居者は冬場は除雪の仕事をしているので駐車場に除雪機を置いているので、自分でアパートの除雪をしてくれています。

なので雪でトラブルになることはないのでラッキーでした。

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買ったあとは物件の状態の確認と入居者の不満を解消することが長く安定する秘訣です

札幌の小ぶりな築古アパートですが、入居している方が花壇をつくったり、きれいに管理してくれていましたが、階段がさびて古くなって、一部ひびが入ってるところがありました。

 

そのまま放置していると、ひびが入っているところから破損してしまい、大きな修繕が必要になるとかなり負担になるので、補修ができるうちに修繕をこまめにすることで長く持つことができるので、まずは全体のチェックが大事です。

 

また、オーナーが変わると入居者が不安になったり、退去につながることは避けるため、オーナーが変わった挨拶と、なにか不満などがあるか聞き込みをしてもらい、ちょうど網戸が壊れているところがあったり、ストーブが故障していたりしたので直してもらい、気持ちよくこれからも長く住んでもらえるようにしました。

 

それから、2年以上経ちますが、まったくトラブルもなく、入金が遅れることもなく運営してもらっています。

 

どんな入居者がどのくらいの期間入居していて、何回更新しているのか。そんなところも買う前にチェックしていきましょう。

 

こちらの物件は、2DKの駐車場つきの物件ですが、やはり2DK以上の広さの物件はファミリー層が多いので、退去が少なく長く住んでもらえる可能性が高いので安定しますね。

 

札幌も新築物件が増えて、入居付けも厳しくなってきています。

物件はどんなものを買うかのか、立地や賃貸需要がとても大事なので、買う前によくリサーチすることが必要です。