不動産投資

かぼちゃの馬車倒産でスルガ銀行に金融庁が!不動産投資の今後は?

数年前、サラリーマンで不動産投資を始める人で、スルガ銀行からフルローンの融資を借りて物件を買った人が多かったのですが、都心の極小シェアハウスを企画していたスマートデイズの倒産により、融資を出していたスルガ銀行に金融庁の捜査が入りました。

なぜスルガ銀行はフルローンを出したのでしょうか?

 

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かぼちゃの馬車は最初から企画の見通しが甘かった!それでもスルガ銀行はフルローンをどんどん出していた理由

かぼちゃの馬車とは、地方に住む女性をターゲットに、上京して仕事をするために、仕事も斡旋するし、シェアハウスで普通にアパートを借りるより格安の賃料で都心に住めるというコンセプトで、数年前から東京を中心にたくさんの物件が建ちました。

 

それを買ったのは、ほとんどが都心で働くサラリーマンや医者などの所得が高い人たちが、その企画に投資をするかたちで、スルガ銀行からフルローンを借りて投資をしました。

最初は、スマートデイズが家賃を保証してくれるということで、もし空室になっても大家さんは一定の賃料が入ってくるということでした。

 

しかし、どんどん数が増えてくると、需要のない駅から離れて、メジャーでもない駅に建てられたことで、実態はほとんど入居が入りませんでした。

 

そして、経営が厳しくなったスマートデイズが、家賃保証をやめて、自分で管理をするようにと大家さんに宣告したのです。

 

自分が買った物件が実はほとんどが空室でローンを払うこともできずに、毎月何十万も持ち出しで、自分のお給料からローンの返済をするという事態になりました。

 

その後被害者の会などもできましたが、スマートデイズが倒産しても物件を所有する大家の責任は関係がなく、今も毎月ローンの返済が続いているといいます。

 

先日、先輩大家さんが練馬区の閑静な住宅街にある戸建てを自分でリフォームして完成したので、大家仲間と完成披露見学会に参加しました。

 

そこは、練馬区のあまりメジャーではない駅から徒歩15分以上離れた住宅街です。

戸建てとマンション、アパートのニーズは微妙にちがいます。

 

マンション・アパートは基本は一定の期間で引越しを前提に考えているので、駅から近いこと、駅から物件までの町並みなどが重要になってきますが、戸建て賃貸を借りる人は、ファミリーで住むことが多く、良い学校の学区であること、駐車場があれば駅近でなくてもニーズがあること。

そのニーズはかわってきます。

 

そして、その見学した物件の近くに、かぼちゃの馬車の企画で建ったアパートがありました。

先輩大家さんが言うには、完成して3年くらい経つけど、いまだに1部屋しか入っていない。と言っていました。

 

やはり、業者の企画にまかせっきりではなくて、きちんと自分でも物件の価値を計算する知識があればよかったのにな、と思ってしまいます。

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なぜスルガ銀行はどんどんフルローンの融資を出したのか?

 

スルガ銀行はもともと静岡県にある地銀の1つです。

なぜ、静岡県が本社の地銀であるスルガ銀行が都心の物件に融資を引いてきたのか?

 

 

それは、本来は銀行は事業を新しく始める人や事業を拡大したい人がお金を借りるものです。

 

ただ、この不景気で事業をする人が減り、安定した利息を取れる融資を出すことが難しい時代になりました。

 

そんな中で、不動産投資をやりたいサラリーマンや医者は、もともと年収が高く本業での収入が安定しているので、もし不動産投資で失敗しても本業からの収入で返済ができる

 

という見通しがつくのでお金を貸しやすかったのです。

 

そして、スルガ銀行はフルローンで100%物件と同じお金を借りることができるので、サラリーマン投資家には大変人気がありました。

 

そうしてスルガ銀行は大きくなってきたのです。

ただし、サラリーマンなら簡単に融資がでるかわりに、ほかの銀行の比べて、比較にならないほど金利が高いと有名でした。

それでもフルローンがでるならば、物件を買ったときに頭金がいらないので気軽に買うことができるし、スルガ銀行の融資の審査はとても早く、同じタイミングで買い付けを入れても、スルガ銀行が審査がおわるのがはやいので、最終的に物件を買うことができる可能性が高かったのです。

 

ただし、今はさすがにスルガ銀行も融資を簡単には出さなくなり、フルローンで物件を買うことはますます難しくなっています。

 

なので、これから不動産投資をやりたいと思う人は、頭金をがんばって貯めましょう。

今でも物件の価値がきちんとあって、銀行がお金を貸してもいいという人には不動産投資で融資を受けることは不可能ではありません。

 

最初は現金で買える小さい物件を買うことから始めてもいいのです。

まずは、きちんと価値のある物件を見極められるように勉強していきましょう。