不動産投資

失敗しない不動産投資のコツ 物件の価値を計算できるようになろう!

不動産投資の基本!物件の価値を計算できるようになろう!

 

不動産投資がしたい!と考えて、ネットでいろいろと検索してみると、たくさんの物件情報が出てきます。

 

どんな物件が欲しいのか、その基準を決めたらブレないようにする必要があります。

立地も金額も設備もすべて完璧な物件は絶対にありません。

 

物件はとても良いけど、駅から離れている。

坂の上にあってきつい。

崖の上にある、道路付けがわるい。

 

金額は予算内だけど、築年数が古くて修繕が大変そうだったり。

たくさんある情報の中から、自分の基準を満たす物件。

では、どのように基準を決めたらいいのかを伝えたいと思います。

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不動産投資の大事な数値、利回りとはなに?

 

不動産投資をするとき、必ず利回りが何%か?という基準を考える必要があります。

 

簡単に説明すると、

 

たとえば、500万で買った物件が家賃が月6万だったら、

6万×12ヶ月で、1年間の家賃収入が72万円

 

72万円÷500万円で、14,4%の利回りになります。

 

厳密にいうと、買うときには諸費用がかかったり、修繕したりするので実際にはもっと利回りが低くなりますが。

 

単純にいうと、この物件は利回りが14,4%ということになりますね。

 

これは買う基準を決めるとき大事なポイントになります。

 

ただ、都心であればあるほど、買いたい人が多いので利回りが低くなります。

地方になればなるほど、利回りは高くなりますが、空室などのリスクがあります。

 

また、マンションより木造のほうが利回りは高くなりますが、規模が小さいので最終的な手残りはマンションに比べて少なくなります。

 

なので、このエリアのこのスペックの物件だったら、大体この利回りだから、

最低でもこのくらいの利回りを基準にして、それより利回りが高かったら要チェックという基準にしよう!というかんじで使っていくといいですね。

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利回り以外に、すぐに物件の価値がわかる方法はこれ!

 

利回りは不動産投資をするときに大事な基準のひとつということを説明しました。

 

これ以外に初心者でもすぐにチェックできる物件の価値があるかどうか。というものを説明します。

 

まず、いろんな物件を見ていくと、築年数はそんなに古くないし物件も良いのに、利回りがなんだか高すぎる物件があります。

 

お宝物件かな?と一瞬思ってしまいますが、そんなときは必ず、その物件の所有権があるかどうかを見てください。

 

所有権なし、借地権あり。

というコメントがあったら要注意です。

 

借地権とは、土地の権利はほかの誰かが持っていて、その人から土地を借りて賃貸するということです。

建物は自分のものですが、土地が自分のものではないので価値はゼロですね。

 

なので、その分利回りが高くなります。

土地としての価値がないので売りたいときに思ったように高く売れない可能性があります。

 

毎月土地を持っている人に賃料を払う必要があるのでその金額もマイナスになります。

 

都心の自分で買ったらとても手が出ない、人気のエリアで空室になっても絶対に埋まる良いエリアでの借地権であれば、売りたいときにも、買いたい!と言ってくれる人がいるので都心で借地権の物件はいいと思いますが、

 

土地の価値がないので、銀行から融資を受けることが難しいので、全額を現金で払える人か、借地でも融資を出してくれるけど高い金利の銀行しか選択肢がないので、初心者には難しい物件といえますね。

 

あとは、再建築不可というキーワードも要注意です。

 

再建築不可物件とは、昔の日本の建築法はあまり法が整備されてなくて、狭い土地に次々に建物が建ちました。

 

狭い土地に間隔もあけずにどんどん家が建ったので、特に都心の近くのエリアは道路も狭く入り組んでいます。

 

その後建築基準法が整備されて、きちんと計画を立てて街づくりをしよう。という流れになりました。

 

そこで、昔狭い道に建てた家は、もし建て替えるときには、消防車が入るくらい道路を空けるため、少し土地をあけて下げて家を建ててね。という決まりになりました。

 

でも、そもそも土地が狭いので立て替えるにも、後ろに下がると家が建たない・・・という状況が出てきました。

 

建て壊しても、ここには同じ家が建たないですよ。という土地を再建築不可と呼ばれています。

 

なので、こちらも土地の価値が極端に下がるので、その分安く利回りが高く設定されます。

 

ただ、再建築ができないので、ボロボロの物件は、持ち続けたあとの出口がなくて、売るに売れない物件になる可能性があります。

 

また、借地権と同じように、普通の銀行は融資を出してくれないので、現金で買うか、利息が高い銀行で借りるしかありません。

 

こちらも初心者には難しい物件になります。

 

ネットで検索をしていて、あれ?なんだか利回りが高いな。と思ったら、借地権か再建築不可という言葉がないか。

また、なくても業者に問い合わせをするときに、借地か再建築不可ではないですよね?と聞いてみてくださいね。

 

これを理解するだけでも検索する力がどんどん上がると思います。

 

あとはネットの検索に慣れるまでいろんな物件情報を見てみましょう。